一、銀行在預售中的義務
在商品房預售制度中，銀行主要在兩個方面具有監(jiān)管義務，一是預售資金監(jiān)管，二是發(fā)放房地產(chǎn)信貸（包括向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的開發(fā)貸款和向個人購買自住房及商業(yè)用房的貸款）。
1、預售資金監(jiān)管義務的規(guī)定
預售資金需開設專用賬戶已經(jīng)是常識，《廣東省商品房預售管理條例》第六條第（六）項具體規(guī)定了取得商品房預售許可證應當具備的條件包括：“已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用賬戶”。
關(guān)于專用賬戶中資金的用途，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅籠統(tǒng)規(guī)定“商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設。”《廣東省商品房預售管理條例》第三十條規(guī)定：“預售人在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用賬戶內(nèi)的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用”。對此，廣東省各地區(qū)還有所細化和區(qū)別，如《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》第二十、二十一條規(guī)定該資金可以用于退還購房款，《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》第十八條則規(guī)定可以用于該項目的行政罰款，《東莞市商品房預售款監(jiān)管工作制度》第九條則明確款項可用于支付設計、監(jiān)理費用。
關(guān)于銀行違反監(jiān)管規(guī)定的后果，《廣東省商品房預售管理條例》第四十一條明確規(guī)定：“銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預售款和房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預售款的，上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。”具體地市對銀行失職責任的規(guī)定則稍顯輕微，如《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》第七十二條規(guī)定：“建設工程監(jiān)理單位、施工單位及商業(yè)銀行，違反本辦法規(guī)定，有出具虛假證明文件、怠于履行監(jiān)管職責等行為，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽逃預售款的，由建設部門或者銀行監(jiān)管部門責令停止違法行為，處10萬元罰款。”
在鄭州等樓盤爛尾比較多發(fā)的地區(qū)，有關(guān)部門出臺了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》等專門政策文件，整治解決爛尾問題，該《方案》就“嚴肅追究責任”部分就規(guī)定：“各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）要組織審計、財政、住房和城鄉(xiāng)建設等有關(guān)部門對停工逾期問題樓盤原有預售資金使用情況進行專項審計，制定處置方案；對停工逾期問題樓盤原有預售資金被挪用的，能夠追回的應當依法及時追回；房地產(chǎn)企業(yè)控股股東、實際控制人對資金挪用負有責任的，應當對損失承擔連帶責任；相關(guān)主管部門監(jiān)管不到位的，商業(yè)銀行對資金挪用有過錯的，依法依規(guī)承擔相應責任；稅務部門要對不配合復工的房地產(chǎn)企業(yè)進行偷漏稅核查。”
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