一、土地出讓金計(jì)算的方法
1、有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。
2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。
3、通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。
4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。
二、土地出讓金該誰交
土地出讓金是購買土地使用權(quán)所支付的資金，需要支付給國家，一般情況下，是由開發(fā)商出面購買支付，然后在辦理兩證的時(shí)候要交納契稅。
按照我國法律規(guī)定，只有國有出讓土地才允許轉(zhuǎn)讓，因此如果你要轉(zhuǎn)讓的土地是集體土地，則需要先辦理土地征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有后才能夠轉(zhuǎn)讓，因此所產(chǎn)生的土地出讓金應(yīng)有征用土地使用人繳納。
如果已經(jīng)是國有土地則可以直接轉(zhuǎn)讓，但是需達(dá)到國家法律法規(guī)以及當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的條件。已經(jīng)出讓的土地再轉(zhuǎn)讓的，賣方應(yīng)繳納營業(yè)稅，買方應(yīng)繳納土地交易契稅(當(dāng)然還有其它的比如印花稅、手續(xù)費(fèi)等等)。
土地出讓金不是簡單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。
土地出讓金繳納給國土資源部門，一般由你土地所在地的國資源局代收，《土地管理法》對(duì)土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等。開發(fā)商沒有及時(shí)繳納土地出讓金的，之后需要補(bǔ)交。若是不補(bǔ)繳土地出讓金，土地仍然是劃撥土地使用權(quán)，不能補(bǔ)辦出讓土地使用權(quán)。
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